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佛山电视台《佛山周报》“以案释法”专栏邀请我所衡剑波律师进行访问

标签:佛山电视台,来源:http://www.gdfuyoupeng.com/news41382.html    发布时间:2019/1/8 10:05:00

重磅消息!!!佛山电视台《佛山周报》“以案释法”专栏热点追踪-律师问答主题专栏邀请我所衡剑波律师针对现在“房屋买卖合同”进行分析解读,下面我带大家来了解一下房屋买卖合同到底要注意哪些细节。



案情回顾




苏先生与赖先生签订《厂房买卖协议》,约定赖先生将其所有的一间位于顺德区某街道面积为1万平方米的工业厂房卖给苏先生,交易金额为2850万元。

苏先生给赖先生支付了100万元订金,等付清剩余款项后,赖先生再完成过户手续。本来苏先生以为很快就能让厂房过户,却没想到在事先毫无通知、亦无任何说明理由的情况下,赖先生突然将订金100万元退回给苏先生,并通过短信告知不能将厂房卖给苏先生。对于赖先生退回订金的行为,苏先生并不买账。越想越不心甘的他随即回复短信要求继续履行合同。为此,苏先生抱着再试一次的心态,再次将订金100万元转回给赖先生,但这次赖先生仍旧态度不改,坚持将订金退回。无奈之下,苏先生将赖先生告上了法庭,要求赖先生继续履行合同。

这个时候,赖先生的老婆也加进来了……原来赖先生的妻子陈女士是涉案房屋共有人,陈女士不同意出卖案涉厂房,所以苏先生变更诉讼请求,要求赖先生赔偿其损失。



法院判定


双方签订的《厂房买卖协议》是双方的真实意思表示,并没有违反法律、法规强制性效力规定。因此该协议是合法有效的,对双方都具有约束力。

涉及的房产是赖先生与陈女士的夫妻共有财产,赖先生未经陈女士同意私自转让案涉房地产,陈女士作为房屋的共有权人不同意追认《厂房买卖协议》,致使《厂房买卖协议》无法继续履行,符合《合同法》第九十四条关于解除合同的情形,故赖先生请求解除合同,合法有理,应予以支持。

苏先生依合同约定履行了给付订金的义务,赖先生并没有依照合同约定向原告移交房屋的所有权。

由于交易市场波动影响,赖先生由于房屋升值而获取了利益。也因赖先生不履行合同义务的行为,使得苏先生需以更高的市场价格另行购置房产,造成苏先生不必要的损失。赖先生已构成违约,依法应承担违约赔偿责任。

据此,顺德法院作出判决,准许解除《厂房买卖协议》,被告应赔偿苏先生450万元。



佛山普法律师服务团

广东富友鹏律师事务所 衡剑波律师


遭遇卖家违约,何种情况可以继续履行合同?


1、双方当事人一旦签订房屋买卖合同,合同对双方都有约束力。

2、如果没有法定的解除合同的情形出现,比如买家说自己付不起钱了,几时卖买后房价涨了,卖家也不能以此作为反悔不卖房的理由。

3、如果卖家愿意以付违约金代价解除合同,则必须和买家协商一致。

4、如果买家坚持履行合同,又没有导致合同解除的法定情形出现,则双方都应该继续履行合同。

5、如果买家愿意接受违约金并解除合同,则双方可自愿解除合同。


若房主选择不继续履行合同,如何赔偿损失?


依据《合同法》第一百一十三条第一款的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

在签订房屋买卖合同时,市民应如何维护好自身权益,避免发生争执?


1、首先,买方在签订合同前应查明卖方房屋的权属信息情况,可在房地产交易中心或房产管理局等相关网站查询相应的权属登记人。在此基础上,为减少因房管局权属登记错误而造成买方损失,还应在房屋买卖合同中约定卖方应保证对标的房屋拥有完全的所有权、处分权,否则买方有权解除合同并要求卖方赔偿违约金。
2、其次,若在交易中给付定金的,应签订书面的定金合同或定金条款。特别强调的是,切勿把“定金”写成“订金”。
3、最后,只要买卖合同合法有效,就可要求卖方履行交付房屋并办理过户登记的合同义务,但合同实际无法履行的除外。为避免出现合同实际无法履行的情况,买方应事先查清房屋是否已被卖方出卖给他人、是否存在抵押登记、是否被查封、卖方是否有完全处分权等事实。

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